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首都楼市玩减肥二三线城市被误伤

发布时间:2019年12月12日    点击:[0]人次

首都楼市玩“减肥” 二三线城市被“误伤”

摘要:楼市治本之方,始终在于使市场处于供求平衡或者说供给略大于需求的状态.

新政下的中国楼市毫无疑问地进入了一个史无前例的下行调整阶段.被认为是调整主要方向的一线城市,理所当然地受到了强烈的冲击.

随着调控的深入,一开始被认为是避风港的二三线城市房地产市场,也被不断扩大的调控漩涡慢慢波及.北京肥胖,全国都要跟着减肥.这是阳光100董事长易小迪在接受媒体采访时多次表达的观点.

显然,对二三线城市的房地产市场,长期深耕于此的阳光100集团有着足够的发言权.易小迪认为,不少二三线城市的房地产市场才刚刚处于起步阶段,意在平抑过高房价的宏观调控却是一刀切,不单对二三级城市的萌芽期房地产市场造成大的影响,甚至还会冲击到这些城市的地方经济.

新政实施已过数月,但讨论仍在延续.当一线城市楼市调整已成定局,二三线城市在这场愈演愈烈调控风暴中将何去何从?

阳光100集团董事长易小迪接受了观点地产新媒体的采访,以下是采访内容:

观点地产新媒体:您此前一直在说,目前的调控政策是北京肥胖,全国都要跟着减肥,那么在您看来,目前的二三线城市房地产市场为何不适宜跟着减肥呢?

易小迪:我曾经讲过,中国房地产是一锅夹生饭,有的地方火力太大,导致已经烧焦了,但有的地方的火力却是不够而还没烧熟.显然,大部分二线城市就是处于未烧熟的部分,这些城市的城市化水平还很低,甚至有些处于刚刚起步阶段.

一线城市的房价出现了上涨过快的情况,房地产过热了,确实需要进行调控以拨乱反正.但是,同样的措施一刀切地应用到情况各异的二三线城市中,是不适当的.对于这些城市,应该根据他们发展的不同情况进行政策的差异化,一刀切是不恰当的.

一来,调控为了平抑那过高、上涨过快的房价,但二三线城市的房价增速显然慢于一线城市.再者,二三线城市的购房者,以自住性需求居多,投资、投机行为相对较少.若采取如一线城市般限制购房的措施,必然会误伤到二三线城市的刚性需求.

观点地产新媒体:那么据您观察,现在二三线城市房地产市场受到的冲击明显吗?

易小迪:就二套房首付50%,利率1.1倍这条来说,已经对二三线城市市场造成了不小的影响.我们阳光100在沈阳、柳州、东营等城市所获得实地市场数据,则反映出即便是这些城市,成交量也出现了30%以上的不同程度的萎缩.

观点地产新媒体:成交量下降之后,房价相应下跌又会是多少?

易小迪:二三线城市的房价本来就不高,因此不会出现大幅度的下滑.但我估计,二三线城市的房价下降幅度会在10%左右.而如北京等一线城市,房价下跌30%是有可能的.这就是二三线城市不同于一线城市的地方,虽然毛利率未如一线城市高,但是抗跌能力却很强.

尽管二三线城市的房价跌幅不如一线城市,但是造成的创伤却是一点不比一线城市要小.因为二三线城市的基础相对来说实在太脆弱了,如果这些城市的房地产市场被打压下去,对城市的经济发展会造成不小的冲击.

观点地产新媒体:阳光100一直致力于二三线城市的物业开发,那是不是今后这个方针还是会坚持?

易小迪:我们还是会继续重点发展二三线城市.但是,我们只在较为热点的城市布局,一些到现在为止房地产市场还处于十分滞后阶段的城市,我们暂时不会涉足.

中国的城镇化进程在持续进行着,这对二三线城市的房地产市场来说,一定是一个长期的利好.不过,现在才说要进入二三线城市其实已经有点迟了.阳光100在六七年前,就已经确定要把二三线城市作为发展的重点.

观点地产新媒体:此前高居不下的土地价格被认为是推高房价的因素之一,您怎么看目前以招拍挂为主的土地出让市场?

易小迪:作为影响房价的主要因素之一,土地政策的规范合理显得尤为重要.而近些年,正是因为土地政策的问题,越来越高的地价催生了高房价.

土地政策改革,在于增加土地的供应量,而不在于招拍挂这种出让方式.只有当开发商不用通过采取高价策略就能拿到土地,地价才会下降.同时,土地供应量增加后,房子的供应量才会随之增加,房价也会因此下降.这时候,房地产市场将从卖方市场转变为买方市场,不仅有利于房企的发展,也有利于社会的建设.

观点地产新媒体:现在有一种担心就是,担心这次调控会不会像此前几次楼市调控那样,房价在压抑一段时候后,会出现反弹?

易小迪:像上面所说的,土地政策市推高房价的主要因素.如果土地政策不改变,那么房价出现反弹是有可能的. 要增加土地供应,我认为这才是调控的核心所在.

其实从开始到现在,随着调控的开展,很多地方政府都已经在加快推地的计划.当然,一方面是由于调控已经对地方政府的经济运营造成了影响,另一方面政府也意识到这个问题.

楼市治本之方,始终在于使市场处于供求平衡或者说供给略大于需求的状态.而要做到这点,就必须紧紧地抓住土地政策的改革,只有这样,再辅之金融改革,那么房地产行业就能健康稳定地发展下去.

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